De jaarlijkse spanning rond de huurverhoging is veel huurders en verhuurders allerminst vreemd. Steeds opnieuw wordt gewacht op de officiële aankondiging vanuit Den Haag, terwijl de betaalbaarheid van sociale huurwoningen steeds meer onder druk lijkt te staan.
Het bestaande systeem kent ruimte voor lokale afspraken, waarbij gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties soms kunnen afwijken van het landelijke beleid. Toch groeit de vraag hoe het kabinet hier in de toekomst mee om wil gaan, nu er plannen zijn om de regels rondom huurverhogingen fors aan te scherpen.
Nieuwe vaste formule voor huurverhoging
Het kabinet heeft besloten om per 2027 de jaarlijkse verhoging van de sociale huur te koppelen aan een vaste rekenformule. Het uitgangspunt daarbij is dat de maximale gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties nooit hoger mag zijn dan de gemiddelde inflatie over de drie voorgaande jaren, plus een extra half procentpunt.
Hierdoor wil men meer voorspelbaarheid creëren en voorkomen dat de huren te snel stijgen.
Deze maximale stijging geldt op het niveau van de hele woningcorporatie; het betekent dus niet dat het exact voor iedere individuele huurder geldt. Voor het bepalen van het maximum over 2027 wordt gekeken naar de inflatiecijfers van december 2023 tot en met december 2026.
Zo ontstaat voor corporaties een heldere grens waarbinnen zij hun huren mogen aanpassen.
Ook gevolgen voor particuliere verhuurders
Niet alleen woningcorporaties krijgen met de nieuwe regels te maken. Ook particuliere verhuurders van woningen in het lage huursegment worden verplicht zich te houden aan het maximum per woning zoals vastgesteld voor de sociale huur.
Op die manier beoogt het kabinet dat ook huurders van goedkope particuliere huurwoningen profiteren van de extra bescherming tegen te hoge huurverhogingen.
Voor individuele woningen geldt vanaf 1 juli 2027 een aparte regel: per woning mag de huur maximaal 0,5 procentpunt hoger stijgen dan het gemiddelde. Daardoor kan het voorkomen dat de huurverhoging voor de ene huurder net iets hoger uitvalt dan voor een ander, mits het gemiddelde bij de corporatie niet wordt overschreden.
Lokale uitzonderingen verdwijnen
Het huidige systeem bood ruimte aan gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties om lokaal af te spreken dat de gemiddelde huur binnen hun gemeente iets verder mocht stijgen dan het landelijke maximum. Voor 2024 betekende dat bijvoorbeeld een extra verhoging van 0,1 procentpunt bovenop het landelijke maximum van 3,6 procent.
Met ingang van 2027 komt deze mogelijkheid echter te vervallen. Lokale partijen kunnen dan niet langer gezamenlijk besluiten om de gemiddelde huurstijging hoger vast te stellen dan het nationale maximum.
Bekendmaking en bezwaarprocedure
Een andere belangrijke aanpassing betreft het moment waarop het maximale percentage voor de huurverhoging wordt bekendgemaakt. Voortaan zal het kabinet elk jaar in december aangeven welk percentage geldt voor de huurverhoging die op 1 juli van het daaropvolgende jaar mag worden doorgevoerd.
Dit zorgt ervoor dat huurders en verhuurders tijdig duidelijkheid hebben over hun financiële situatie voor het komende jaar.
Als huurders een voorstel tot huurverhoging ontvangen dat hoger is dan het door het kabinet vastgestelde maximum, hoeven zij dit niet zomaar te accepteren. Het is van groot belang dat huurders, wanneer zij het niet eens zijn met de verhoging, vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder.
Indien de verhuurder vasthoudt aan het voorstel, is hij verplicht zelf de zaak voor te leggen aan de Huurcommissie. De huurder hoeft dus niet direct naar de Huurcommissie en krijgt zo meer bescherming tegen ongegronde verhogingen.
Rekenvoorbeeld: wat betekent dit voor juli 2027?
Om inzicht te geven in hoe het nieuwe beleid uitwerkt, wordt een rekenvoorbeeld voor 2027 gegeven. Stel dat de gemiddelde inflatie over de periode december 2023 tot en met december 2026 op een bepaald percentage uitkomt.
Daar wordt een half procentpunt bij opgeteld om het maximale gemiddelde voor de huurverhoging te bepalen. Het exacte percentage wordt door het kabinet in december 2026 bekendgemaakt. Corporaties mogen hun huren verhogen tot deze grens, mits het gemiddelde per corporatie niet wordt overschreden.
Voor individuele huurders mag de huurverhoging per 1 juli 2027 maximaal een half procentpunt boven dit gemiddelde liggen. Dit betekent dat sommige huurders iets meer kunnen gaan betalen dan anderen, maar de totale verhogingen blijven binnen de vastgestelde norm.
Zo probeert het kabinet een evenwicht te vinden tussen betaalbaarheid voor huurders en de financiële continuïteit van verhuurders.
Hogere inkomens: aanvullende huurverhoging blijft mogelijk
Voor huurders met een hoger inkomen blijft het mogelijk dat zij een extra huurverhoging opgelegd krijgen. De specifieke voorwaarden en regels hiervoor worden door het kabinet apart vastgesteld. Dit beleid is bedoeld om zogenaamd ‘scheefwonen’ tegen te gaan, zodat sociale huurwoningen vooral beschikbaar blijven voor mensen met een lager inkomen.
Wat huurders kunnen doen
Het is essentieel voor huurders om hun rechten goed te kennen en alert te zijn op het voorstel tot huurverhoging. Controleer altijd of het percentage in het voorstel van de verhuurder overeenkomt met het maximum dat in december door het kabinet is vastgesteld.
Is dit niet het geval, dan kan schriftelijk bezwaar worden gemaakt. Mocht er na bezwaar nog steeds onenigheid zijn, dan moet de verhuurder de kwestie aan de Huurcommissie voorleggen.
Op deze manier wordt de procedure eenvoudiger en krijgen huurders extra bescherming tegen te hoge huurverhogingen. Het is verstandig om op de hoogte te blijven van alle wijzigingen in de regelgeving die vanaf 2027 van kracht worden.
Belangrijke veranderingen vanaf 2027
Naast de vaste rekenformule en het verdwijnen van lokale uitzonderingen, zijn er meer wijzigingen die vanaf 2027 gaan gelden. Zo worden onder andere de regels voor woningen zonder balkon of tuin aangepast. Het maximale huurbedrag voor dit soort woningen wordt herzien, zodat de huurprijs beter aansluit bij de voorzieningen die het huis biedt. Meer informatie hierover is beschikbaar in gespecialiseerde artikelen over dit onderwerp.
Met deze maatregelen zet het kabinet een stap richting meer voorspelbaarheid en gelijkheid in de sociale huursector. Door de jaarlijkse bekendmaking in december weten huurders en verhuurders eerder waar ze aan toe zijn. Tegelijkertijd waarborgt de bezwaarprocedure dat huurders beschermd blijven tegen onterechte verhogingen.
Ook particuliere verhuurders in het lage segment moeten zich aan de nieuwe regels houden, zodat de betaalbaarheid van huurwoningen in heel Nederland wordt bevorderd. Met de mogelijkheid tot aanvullende verhogingen voor hogere inkomens wil het kabinet ervoor zorgen dat sociale huurwoningen vooral terechtkomen bij de huishoudens die ze het meest nodig hebben.
De veranderingen vragen om alertheid van zowel huurders als verhuurders. Het is daarom raadzaam om de ontwikkelingen rondom sociale huur en huurverhogingen nauwlettend te volgen, zodat men op tijd op de hoogte is van de rechten en plichten die uit de nieuwe wetgeving voortvloeien.
