De hypotheekmarkt staat aan het begin van 2026 opnieuw voor een reeks ingrijpende veranderingen. Nieuwe wetgeving en aangepaste financiële normen hebben directe gevolgen voor huizenkopers. Inkomen, studieschulden en fiscale regelingen worden anders beoordeeld dan voorheen. Daardoor verandert de maximale leencapaciteit voor veel huishoudens. Ook bestaande regelingen krijgen nieuwe grenzen en voorwaarden. Deze combinatie maakt 2026 tot een bepalend jaar voor wie een woning wil financieren.
Aanbevolen Video
Scroll om verder te lezen.
Inkomen en studieschuld wegen zwaarder mee
De hoogte van een hypotheek wordt in 2026 opnieuw beïnvloed door meerdere financiële factoren. Een belangrijke rol is weggelegd voor het inkomen van huishoudens. Gemiddeld stijgen de salarissen met 4,1 procent.
Die stijging zorgt ervoor dat veel kopers in theorie meer kunnen lenen. Tegelijk blijft de invloed van studieschulden groot. Hoe lager de studieschuld, hoe groter de maximale hypotheekruimte uitvalt.
De rentepercentages voor studieschulden veranderen eveneens. Voor leningen met een looptijd van 35 jaar, behorend bij het nieuwe leenstelsel, daalt de rente naar 2,33 procent. Dat is een daling van 0,24 procentpunt. Voor het oude leenstelsel, met een looptijd van 15 jaar, stijgt de rente juist licht. Deze gaat van 2,21 procent in 2025 naar 2,29 procent in 2026.
Verruiming van de NHG-grens
De maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wordt in 2026 verhoogd. De zogenoemde NHG-grens komt uit op 470.000 euro. Dat is 20.000 euro hoger dan in 2025. Door deze verruiming kunnen meer huizenkopers gebruikmaken van de garantie. Dat biedt extra zekerheid bij financiële tegenslagen. De eenmalige premie voor het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft ongewijzigd op 0,4 procent.
De Nationale Hypotheek Garantie fungeert als vangnet wanneer huiseigenaren hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Ook bij een restschuld na verkoop kan de regeling bescherming bieden. Wie een hypotheek met NHG heeft, kan bovendien gebruikmaken van de Woonlastenfaciliteit. Deze regeling maakt een tijdelijke verlaging van de woonlasten mogelijk tijdens financiële problemen.
Eén uniforme grens voor alle woningen
Vanaf 2026 geldt er nog maar één NHG-grens voor alle woningtypen. De aparte grens voor woonwagens en standplaatsen vervalt volledig. Dit zorgt voor meer duidelijkheid en eenvoud binnen de regeling.
Voor woningen waarbij extra wordt geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen geldt een hogere grens. Deze ligt zes procent boven de standaard NHG-grens. Dat betekent een maximaal hypotheekbedrag van 498.200 euro.
Onder energiebesparende maatregelen vallen onder andere isolatie, dubbel glas en andere verduurzamingsinvesteringen. Deze extra ruimte moet kopers stimuleren om woningen energiezuiniger te maken. De hogere grens geldt uitsluitend wanneer deze maatregelen daadwerkelijk worden meegenomen in de hypotheek.
Minder extra leenruimte bij zeer energiezuinige woningen
De extra leenruimte voor zeer energiezuinige woningen wordt in 2026 iets teruggeschroefd. Dat geldt vooral voor woningen met energielabel A+++ en A++++. De reden ligt bij de beperkte mogelijkheden om de energierekening verder te verlagen. Voor woningen met label A+++ daalt de extra leenruimte van 30.000 euro naar 25.000 euro.
Voor woningen met energielabel A++++ blijft de maximale extra leenruimte 40.000 euro. Daarnaast vervalt een aanvullende regeling volledig. De extra 10.000 euro die kopers met label A+++ konden lenen voor verduurzaming wordt geschrapt. Hierdoor neemt de totale leencapaciteit voor deze woningen af.
Zonnepanelen leveren minder financieel voordeel op
De beperking van de leenruimte hangt samen met veranderde opbrengsten van zonnepanelen. Voor veel zeer energiezuinige woningen vormen zonnepanelen de laatste optie om de energierekening verder te verlagen. Door het afschaffen van de salderingsregeling wordt die opbrengst echter kleiner. Ook rekenen energieleveranciers steeds vaker terugleverkosten.
Hierdoor leveren extra zonnepanelen financieel minder op dan in eerdere jaren. Bij woningen met hoge energielabels is de besparing al grotendeels gerealiseerd. Verdere investeringen hebben daardoor minder effect. Dit verklaart waarom de overheid de extra leenruimte beperkt.
Hogere vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters
Starters krijgen in 2026 meer ruimte bij de aankoop van een woning. De vrijstelling voor overdrachtsbelasting wordt verhoogd. In 2025 lag de maximale woningwaarde nog op 525.000 euro. In 2026 stijgt deze grens naar 555.000 euro. Hierdoor kunnen meer jonge huizenkopers gebruikmaken van de regeling.
Het standaardtarief voor overdrachtsbelasting blijft 2 procent. Voor beleggers en kopers van een tweede woning verandert het tarief wel. Dit daalt van 10,4 procent naar 8 procent. Die verlaging moet investeringen in de woningmarkt aantrekkelijker maken.
Belastingvrij schenken blijft ongewijzigd beschikbaar
Ouders kunnen hun kinderen ook in 2026 belastingvrij blijven ondersteunen. De jaarlijkse vrijstelling stijgt naar 6.908 euro per kind. In 2025 lag deze grens op 6.713 euro. De regeling geldt niet alleen voor biologische kinderen, maar ook voor stief- en pleegkinderen.
Daarnaast blijft een eenmalige verhoogde schenking mogelijk. Ouders mogen hun kind in 2026 maximaal 33.129 euro schenken voor een vrij te kiezen doel. Het kind moet dan tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Deze verhoogde vrijstelling mag niet eerder zijn gebruikt.
Hypotheekrenteaftrek stijgt minimaal
De hypotheekrenteaftrek wordt in 2026 licht verhoogd. Het maximale aftrekpercentage stijgt van 37,48 procent naar 37,56 procent. Het verschil is klein, maar zorgt wel voor een beperkte lastenverlichting. Hypotheekrenteaftrek betekent dat huiseigenaren minder belasting betalen over hun inkomen.
De betaalde rente over de hypotheek mag worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Daardoor vallen de netto woonlasten iets lager uit. Ondanks de minimale stijging blijft de regeling een belangrijk onderdeel van de Nederlandse woningmarkt.
