Dit inkomen heb je per stad nodig om een gemiddeld huis te kopen

De huizenprijzen in Nederland voelen al jaren als een snelweg zonder afritten: je kunt er wel op, maar wie niet genoeg snelheid (lees: inkomen) heeft, raakt al snel achterop. Toch zegt één landelijk gemiddelde weinig over wat er in jouw omgeving gebeurt.

In de ene gemeente is een ‘gemiddeld’ huis inmiddels een luxeproduct, terwijl je elders nog steeds met een modaal tot goed salaris kans maakt. Pas als je per stad kijkt, wordt duidelijk hoe scheef het speelveld is geworden.

Waarom het landelijke gemiddelde je op het verkeerde been zet

De gemiddelde koopwoning in Nederland kost inmiddels rond de vijf ton, maar dat cijfer is vooral handig voor statistieken. Voor veel woningzoekers voelt het niet als een gemiddelde, maar als een onhaalbare lat.

Regionale verschillen zijn namelijk enorm. Een appartement in de Randstad kan qua prijs in de buurt komen van een vrijstaande woning in een goedkopere gemeente. Daardoor is “wat moet ik verdienen?” in Nederland vooral een lokale vraag.

Wat er in 2025 gebeurde met de huizenprijzen

In 2025 lag de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen op ongeveer 480.000 euro. Dat was bijna 30.000 euro hoger dan een jaar eerder. De stijging lijkt iets af te zwakken, maar stopt niet.

Die doorlopende groei maakt de stad steeds vaker een plek voor mensen met hoge inkomens of hulp van ouders. Voor veel starters en mensen in essentiële beroepen voelt kopen daardoor als een wedstrijd waar ze niet eens aan mogen meedoen.

Hoeveel inkomen je ongeveer nodig hebt voor een ‘gemiddeld’ huis

Kijk je naar de landelijke gemiddelde woningprijs, dan kom je grofweg uit op een benodigd bruto jaarinkomen van rond de 99.000 euro om de hypotheek rond te krijgen. Dat is een richtlijn, geen garantie.

De praktijk hangt af van rente, looptijd, type hypotheek en je eigen situatie. Maar als de prijs van huizen stijgt, stijgt de benodigde lening meestal mee—en dus ook het inkomen dat banken willen zien.

Zo is het benodigde salaris berekend

De schattingen voor het benodigde bruto jaarinkomen zijn gebaseerd op een indicatieberekening via Independer. Daarbij is gerekend met een annuïteitenhypotheek en een rentevaste periode van 10 jaar.

Belangrijk: zaken als eigen geld, overwaarde, studieschuld of andere leningen zijn niet meegenomen. In het echte leven kunnen die factoren je maximale hypotheek flink verhogen of juist verlagen.

Het benodigde salaris per stad (20 grootste gemeenten)

Onderstaand overzicht laat zien wat een gemiddelde woning kost in de grootste steden en welk bruto jaarinkomen daarbij hoort. Zie het als een thermometer: het meet de hitte, maar het blust de brand niet.

Randstad versus provincie: waar zit het grote verschil?

In de grote lijnen is het beeld herkenbaar: vooral Randstadgemeenten schieten boven het gemiddelde uit. Amsterdam blijft de uitschieter, met een gemiddeld prijskaartje van 631.000 euro en een vereist inkomen van 128.000 euro.

In steden als Groningen, Enschede en Arnhem ligt de instap voor een gemiddelde koopwoning lager. Dat scheelt al snel tientallen duizenden euro’s aan benodigd jaarinkomen—een verschil dat voor veel huishoudens allesbepalend is.

De duurste en goedkoopste gemeenten van Nederland

Wie denkt dat Amsterdam het eindstation is, heeft Blaricum nog niet bekeken. Daar kost een gemiddelde koopwoning ruim boven de 1,1 miljoen euro. Voor een hypotheek in die orde praat je over een bruto inkomen van ongeveer twee ton.

Aan de andere kant van het spectrum staat Kerkrade. In de goedkoopste gemeenten ligt de gemiddelde woningprijs rond 270.000 euro. Daar hoort een benodigd bruto jaarinkomen bij van ongeveer 71.000 euro—nog steeds stevig, maar veel bereikbaarder.

Bekijk het overzicht voor alle gemeenten

Wil je weten hoe jouw gemeente scoort? Er is ook een volledige lijst met alle Nederlandse gemeenten, waarin per plek is berekend welk inkomen je ongeveer nodig hebt voor een gemiddelde koopwoning.

Die lijst is vooral interessant als je twijfelt over verhuizen of als je wilt vergelijken tussen woonplaats en regio. Soms blijkt een paar kilometer verderop financieel ineens een heel andere wereld.

Niet alleen huizen: dit maakt wonen in sommige steden extra duur

Wonen draait niet alleen om de hypotheek. Ook dagelijkse kosten zoals boodschappen, energie, parkeren, kinderopvang en horeca kunnen per stad flink verschillen. Daardoor kan een ‘goedkopere’ koopprijs alsnog duur aanvoelen.

Er zijn daarom ook ranglijsten die kijken naar totale leefkosten. Sommige steden zijn duur doordat alles optelt: wonen, vervoer én dagelijkse uitgaven. Dat totale plaatje bepaalt uiteindelijk hoeveel ruimte je overhoudt.

Wat betekent dit voor starters en doorstromers?

Voor starters is dit overzicht confronterend: in veel steden is het benodigde inkomen hoger dan wat je met één modaal salaris haalt. Doorstromers hebben soms voordeel door overwaarde, maar die heb je pas als je al binnen bent.

De verschillen per stad maken het bovendien lastig om “gewoon” dichter bij werk of familie te gaan wonen. De verhuiskaart van Nederland lijkt steeds vaker gestuurd door inkomen in plaats van voorkeur.

Praat mee: hoe voelt de woningmarkt in jouw regio?

Misschien herken je het: eindeloos scrollen, bezichtigingen waar je met twintig man tegelijk binnenloopt, of berekeningen waarbij je steeds nét tekortkomt. Of juist het tegenovergestelde, omdat jouw regio nog betaalbaar is.

Wat merk jij in jouw stad of dorp: worden huizen sneller verkocht, stijgen de prijzen door, of is er juist wat meer rust? Laat het vooral weten en deel je ervaring via onze sociale media.

Bron: manners.nl