De Nederlandsche Bank stuurt aan op een verdere afbouw van aflossingsvrije hypotheken bij Nederlandse banken. Rabobank heeft als eerste geldverstrekker concrete maatregelen aangekondigd en de verwachting is dat andere banken zullen volgen. Voor veel huiseigenaren betekent dit een ingrijpende verandering, vooral voor wie een groot deel van de hypotheek aflossingsvrij heeft afgesloten. De maatregel raakt niet iedereen direct, maar kan bij verhuizing of oversluiten duidelijke financiële gevolgen hebben.
Nieuwe grenzen bij Rabobank
Rabobank en dochteronderneming Obvion voeren vanaf 11 mei strengere regels in voor nieuwe hypotheken. Klanten mogen dan nog maximaal 30 procent van de woningwaarde aflossingsvrij lenen, met een absoluut maximum van 150.000 euro.
Deze beperking geldt niet alleen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar ook bij het oversluiten van een bestaande lening of bij een verhuizing. Sinds 2013 zijn nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar, terwijl eerder al een grens van 50 procent van de woningwaarde gold.
Toezichthouders zien te veel risico
De maatregel past binnen bredere zorgen van Europese en Nederlandse toezichthouders over financiële stabiliteit. Het aandeel aflossingsvrije hypotheken in bankportefeuilles bedroeg ooit 75 procent, maar is inmiddels gedaald naar 46 procent.
Dat niveau wordt nog altijd als risicovol beschouwd. Bij dalende huizenprijzen kunnen banken blijven zitten met restschulden. Daarnaast bestaat de vrees dat huiseigenaren hun maandlasten niet meer kunnen dragen bij stijgende rentes of bij afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, een scenario dat door D66 en CDA wordt bepleit.
Wie voelt de gevolgen het meest
In Nederland hebben ongeveer twee miljoen huishoudens een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Volgens Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep zal een groot deel van deze groep weinig merken van de aangescherpte regels.
„We zien dat mensen vaak een combinatiehypotheek hebben, waarbij het aflossingsvrije deel onder 50 procent zit. Dit treft die mensen niet meteen. Het gaat met name om mensen met een hoge aflossingsvrije hypotheek.” Vooral die laatste groep loopt bij verhuizing of herfinanciering tegen beperkingen aan.
Zware lasten bij hoge bedragen
Noorlag schetst het voorbeeld van een huiseigenaar met een woning van 900.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 500.000 euro tegen 2 procent rente. De bruto maandlasten bedragen in dat geval 833 euro.
Bij verhuizing naar een woning met dezelfde waarde mag nog slechts 150.000 euro aflossingsvrij blijven. Het resterende bedrag van 350.000 euro moet worden omgezet in een annuïteitenhypotheek. Zelfs wanneer de lage rente kan worden meegenomen, stijgen de bruto maandlasten naar 1544 euro. „Dat heeft dus een grote impact op je woonlasten”, aldus Noorlag.
Aflossen vergroot het vermogen
De hogere maandlasten betekenen volgens Noorlag niet uitsluitend een nadeel. Het verschil van 711 euro per maand wordt namelijk gebruikt voor aflossing op de hypotheek. „Zodat je overwaarde en dus je vermogen daarmee toeneemt.”
Op de lange termijn kan dit gunstig uitpakken voor de financiële positie van de huiseigenaar. Tegelijkertijd vraagt het wel om voldoende inkomen en financiële ruimte, zeker in een periode waarin woonlasten en energieprijzen al hoog liggen.
Minder effect bij lagere hypotheken
Bij lagere hypotheekbedragen blijft de impact beperkter, benadrukt Noorlag. Hij noemt het voorbeeld van een volledig aflossingsvrije hypotheek van 350.000 euro tegen 2 procent rente.
Na verhuizing wordt deze lening opgesplitst in 150.000 euro aflossingsvrij en 200.000 euro annuïtair. De bruto maandlasten stijgen daardoor van 583 naar 989 euro. Hoewel dit verschil aanzienlijk is, acht Noorlag het vooral van invloed op het gedrag van huiseigenaren op de woningmarkt.
Doorstroming onder druk
Volgens Noorlag zullen de strengere regels vooral de doorstroming afremmen. Huiseigenaren met een hoge aflossingsvrije hypotheek zullen langer nadenken voordat zij besluiten te verhuizen.
„Met name de groep die een hoge aflossingsvrije hypotheek heeft, gaat nog wel even nadenken of ze de stap naar een volgende woning gaan maken.” Daarmee kan de maatregel indirect bijdragen aan een stagnerende woningmarkt, terwijl banken tegelijkertijd hun risico’s proberen te verkleinen.
